土地や中古戸建を探していると、周辺相場よりも明らかに安い物件に出会うことがあります。
「この場所で、この価格ならかなりお得なのでは」
「掘り出し物かもしれない」
そう感じるのは自然なことです。
もちろん、単純に売主の事情などで価格が抑えられているケースもあります。
しかし、土地購入で成功する人には、共通する考え方があります。
それは、「いくらで買えるか」より先に、「その土地を将来どう使えるか」を確認して意思決定していることです。
▪️成功する人は、「土地の広さ」より「接道」を見る
土地を見るとき、多くの方は、
面積。
形状。
駅からの距離。
日当たり。
価格。
といった条件を確認します。
もちろん、どれも重要です。
しかし、住宅を建てる土地では、それ以前に確認しなければならない条件があります。
それが、道路との関係です。
建築基準法上、原則として建築物の敷地は、一定の道路に2m以上接している必要があります。
そのため、前面道路は建築基準法上の道路なのか。
敷地は必要な幅で接しているのか。
セットバックが必要ではないか。
私道の場合、どのような権利関係になっているのか。
こうした条件によって、将来の建替えや資産価値が大きく変わります。
成功する人は、建物を見る前に、まず「その土地が法的にどう使えるのか」を確認しています。
▪️「再建築不可」は、現在より「将来」に影響する
中古戸建の場合、「すでに家が建っているのだから問題ない」と思ってしまうことがあります。
しかし、現在建物が存在することと、将来同じように建て替えられることは別の問題です。
接道条件などを満たしていなければ、原則として通常どおりの再建築ができないケースがあります。
一定の例外的な許可や認定が可能な場合もありますが、それを当然の前提として購入するのは慎重であるべきです。
なぜなら、再建築に制約がある物件は、将来の建替えが難しい。
住宅ローンを利用できる金融機関が限られる。
購入希望者が少なくなる。
売却価格に影響する。
といった可能性があるからです。
成功する人は、「今住めるか」だけではなく、「将来も自由に使える資産か」という視点で土地を見ています。
▪️「安い土地」には、価格差の理由を探す
例えば、周辺相場より安い土地があったとします。
立地も悪くない。
広さも十分。
一見すると魅力的です。
しかし、詳しく確認すると、前面道路が私道だった。
敷地と道路との接道状況に懸念があった。
上下水道工事を行う場合の私道関係者との調整が必要だった。
再建築について行政への確認が必要だった。
といった事情が見えてくることがあります。
この場合、大切なのは、「安いから危険」と決めつけることではありません。
成功する人は、「なぜ安いのか」を分解します。
その理由を理解した上で、自分はそのリスクを受け入れられるのか。
価格に十分反映されているのか。
将来売却するときに問題にならないのか。と考えます。
価格差を「お得」と捉える前に、価格差の理由を確認することが重要なのです。
▪️成功する人は、「公道か私道か」だけでは判断しない
道路について、「公道なら安心」「私道なら危険」と単純に考えるのも適切ではありません。
私道でも、建築基準法上の道路として問題なく利用され、多くの住宅が建っている場所はあります。
重要なのは、私道であることそのものではなく、道路の法的位置付け。
私道持分の有無。
通行に関する権利関係。
上下水道やガスなどの工事を行う場合の条件。
維持管理の負担。
といった内容を確認することです。
特に、水道管やガス管などを新設・更新するときには、私道部分の掘削を伴うことがあります。
成功する人は、「道路があるか」ではなく、「その道路を将来も問題なく使えるか」まで確認しています。
▪️成功する人は、「現況」ではなく「法的な状態」を確認する
私は、土地を見るときには、「現地で見えるものと、法的に認められているものを分けて考えること」が大切だと考えています。
現地では道路に見えていても、建築基準法上の道路としてどのように扱われているかは別問題です。
また、境界が塀やフェンスで分かれているように見えても、それが正確な境界とは限りません。
だからこそ、
公図。
地積測量図。
道路台帳。
建築計画概要書などの関連資料。
自治体による道路種別の確認。
登記事項証明書。
こうした資料を確認し、現況と法的な状態を照合することが重要になります。
成功する人は、営業担当者の説明だけでなく、客観的な資料と行政確認によって意思決定の根拠をつくっています。
▪️土地購入は、「現在の価格」ではなく「将来の選択肢」を買うこと
土地は、一度購入すると簡単には動かせません。
建物は、リフォームできます。
建て替えることもできます。
設備を交換することもできます。
しかし、
接道。
地形。
土地の権利関係。
法的な制約。
こうした条件は、簡単には変えられません。
だからこそ土地購入では、「安く買えるか」よりも、「将来も選択肢を持てる土地か」という視点が重要です。
住宅を建てる。
建て替える。
売却する。
相続する。
土地の価値は、その時々にどれだけ選択肢を持てるかにも左右されます。
▪️まとめ
土地購入で成功する人は、「相場より安いから」という理由だけで意思決定していません。
見ているのは、「この土地は、将来も自由度の高い資産として使えるか」ということです。
前面道路は建築基準法上どのように扱われているのか。
必要な接道条件を満たしているのか。
私道の権利関係に問題はないか。
将来の建替えやインフラ工事に支障はないか。
こうした条件を確認して初めて、価格の意味が分かります。
住まいも、資産も、事業も。
成功する人は、目に見える価格だけではなく、その資産にどれだけ将来の選択肢が残されているかを見て意思決定しています。
その視点が、「安く買えた土地」を「長く価値を持つ土地」に変えていくのではないでしょうか。
プロフィール
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー（日本FP協会認定）
楢崎 隆也
住まい・資産・事業に関する「意思決定」をテーマに情報発信。宅地建物取引士とファイナンシャルプランナーの専門性を活かし、住宅購入や事業用不動産の活用、資産形成、相続・事業承継、経営戦略までを一体で捉え、一人ひとりの価値観やライフプラン、経営課題に寄り添った意思決定を支援している。
主な執筆テーマ
住宅購入／賃貸住宅／不動産／事業用不動産／資産形成／ライフプラン／相続／事業承継／経営戦略
